Дәулет Мұқаев. Баспаналы болудың тиімді жолдары

Дәулет Мұқаев баспаналы болудың тиімді жолдарын ұсынып жүрген сарапшы, экономист. Бүгінде өз тренингтері арқылы баспана алудың тәсілдерін банктің тілімен емес, халықтың тілімен түсіндіріп жүрген Дәулет Мұқаев «Баспаналы бол» атты мастер классында үй алудың қарапайым жолдарын түсіндірген болатын.

Тіршілігін жасау тірі адам­ның еншісіндегі дүние екен­дігі белгілі. Ал, ол үшін күйің, күйің келу үшін үйің болуы керектігі сөзсіз. Өйткені, қазақ «үйсіз-күйсіз» деген тіркесті текке қолданбаған. Анығы, әзірге қазақстандықтардың бас ауруына айналған баспана мәселесі күн тәртібіндегі басты тақырып. Сол тақырыпты күн сайын қаузап, халыққа түсінікті тілмен жеткізіп жүрген сарапшының айтары мол. Өзінің пайдалы кеңестерімен бөлісіп қана қоймай, баспаналы болуға дұрыс жол сілтеуге әрқашан дайын.

Ақшаны жинаудың дұрыс тәртібін қалыптастырыңыз

«Көп қадамдық жол – бір қадамнан басталады», — дейді Дәулет Мұқаев.  Миллиондар тұратын үйдің өзін ақша жинап алуға болады. Тіпті барлық банктерден салым ашып, жинай беруге еш кедергі жоқ. Алайда олардың барлығы бірдей халықтың қалтасына тиімді емес. Бұның барлығын пайыздары жағынан асықпай есептейтін болсаңыздар, жақсы түсінесіздер. Ең дұрысы ақшаны оңды-солды шашпай дұрыс жинай білу керек. Бұл барлығымыздың қолымыздан келеді. Тек кейбіреуіміз үшін қадағалап отыратын адам керек.

Ақшаны жинаудың дұрыс тәртібі болса сөзсіз байлығыңыз артар еді. Неге екені белгісіз де емес, біз өзімізден гөрі өзгелердің ақшасын есептеуге құмармыз. Өз ақшамыздың есебін жүргізе алмаймыз. Ал біреудің ақшасына келгенде жүйрікпіз.

Мен әрдайым табысымды бөлген кезде ертеңіме, бүгініме, кешегіме деп бөлемін. Кешегім – ол менің ата-анам. Өйткені олар мені асырап, өздерінде болмаса да бар жақсысын маған берді. Келешегіме дегенім – ол менің ертеңгі күніме жинап жатқаным. Бүгінім барлығымызға түсінікті.

Банктер банкрот болса, салған ақшамыз қайтпай қалады деп қорықпаңыз. Барлығы заң аясында қорғалады.

Баспана алу жағынан «7-20-25», «Баспана Хит», «Тұрғын үй құрылыс жинақ банкі» тиімді. «7-20-25» бағдарламасы бойынша үй алатын болсаңыз, орташа жалақы 321 000 теңге болу керек. Ол отбасы мүшелерінің жалақыларын қосқандағы есеп. Басыңызда үй болмау керек. Ал, Нұр-Сұлтан қаласында салынып жатқан үйлердің шаршы метрі 320-380 мың теңге.

Пәтер алғанда асықпай ойлану керек

Егер «7-20-25» бағдарламасымен аламын десеңіздер, бүгінгі нарықта 8 банк бар. Нұр-Сұлтан, Алматы, Ақтау, Атырау қалалары үшін 25 миллион теңгеге дейін үй беріледі. Шын мәнінде сіз қай банкке барсаңыз да пайызы — 7%. Ал жүгіру, ыңғайлылық, қызмет көрсету жағынан статистикаға қарайтын болсақ, кейбір екінші деңгейлі банктерге барғандарыңыз абзал. Өйткені арасында 2-3 күнде мақұлдайтын банктер бар.

Қазіргі таңда «5 жыл бойы басыңда жылжымайтын мүлік болмауы керек» деген заңды алып тастады. Тек қана «Бақытты отбасы», «Әскери баспана» сияқты кезек арқылы берілетін үйлерде 5 жылға дейін мүлік болмау керек деген заң қалды. «Нұрлы жер» бағдарламасы бойынша да бұл заң енді жоқ. Бірақ «Нұрлы жер» үшін екі жыл сол қалада тіркеуде тұру керек деген шарт өзгеріссіз сол күйінде.

«7-20-25» бағдарламасын көбі мемлекеттік бағдарлама деп шатастырады. Ал шын мәнінде бұл ешқандай мемлекеттік бағдарлама емес. Ол «Ұлттық Банктің» бағдарламасы. 10-25 миллион аралығында тек жаңа үйлерден ғана аласыз. Бізде мемлекеттік бір ғана бағдарлама бар. Ол «Нұрлы жер».

Банктерден «7-20-25» бағдарламасы аясында үй алар кезде мына нәрсені естен шығармаңыздар, банк сізге ай сайын 250 мың теңге төлеуіңізді мақұлдауы үшін сіздің қолға алатын ресми жалақыңыз шамамен 500 000 теңге болуы керек. Болды.

Кейбіреулері: «Менің жалақым 100 000 теңге. Егер ипотекаға үй алатын болсам, банк маған келісім бере ме?», — деп сұрайды. Ай сайын 100 000 теңге төлейтін болсаңыз, жалақыңыз 200 000 теңге болуы керек. Әлбетте, жалақысы көп туысыңыз, жақыныңыз сізге кепіл бола алады. Бірақ оның да көп баласы болмауы керек. Өйткені күн көріс жалақысы кісі басына есептеледі.

Әрекет пен еңбек қатар жүрсін

«Өз үйім – өлең төсегім» деп бекер айтылмаса керек. Өйткені, біреудің пәтерін жағалағанша, өз үйіңде аяғыңды созып жатқанға не жетсін?

Мен үйлі болудың барлық тәсілдерін зерттей келе түйгенім: 15-20 жыл ипотекаға үй алып оны төлегенше, «Тұрғын үй құрылыс жинақ банкіне» 3 жыл ақша салып жинау анағұрлым тиімді. 130 мың ай сайын салғанша, соны жинаған артық.  Мысалы шамамен ай сайын 70-80 мың пәтерге беріп отырсыз деп есептесек, сіз сол ақшаны 3-4 жыл жинасаңыз өз үйіңізге артық шығынсыз-ақ қол жеткізесіз. 4 жыл жинасаңыз, «Тұрғын үй құрылыс жинақ банкі» 6-7 жылға үй береді. Ал, егер бірден ипотеканы таңдасаңыз, 15-20 жылға ипотекаға үй аласыз және оны екі есе бағамен қайтарасыз.

«Баспана хиттен» бөлек «Орда» деген бағдарлама бар. Орда  ол «Қазақстан ипотекалық компаниясына» тиесілі.

«7-20-25» бағдарламасы бойынша – 7%, «Баспана Хит» бойынша – 11%, «Ордада» — 12%-дан басталады.

Салыстырмалы түрде қалай?

Банктердің барлығының үй беру жүйелерін салыстырмалы түрде айтып көрейік. Үлгі ретінде 10 миллионның үйін алып қарайық. Мысалы «Банк Центр кредитте» «Стандарт» деген бағдарлама бар. «Ұлттық банктің» бағдарламасы «7-20-25» және «Баспана Хит».  Негізінен банктер өздеріне пайда табу мақсатында бағдарламалар шығарады.

10 миллионның үйін 10 жылға «7-20-25» бағдарламасымен алсаңыздар, артық төлем 3,9 миллион. «Баспана Хит» бағдарламасы бойынша артық төлем 7,1 миллион. «Орда» бағдарламасымен алатын болсаңыздар, артық төлем — 7,7 миллион.

Содан кейін мұсылман банктері бар. Олар әдемілеп жарнама береді. Пайыз жоқ, барлығы халал, комиссия жоқ дейді. Иә, келісемін. Бірақ олар үйлердің бағасын қымбатқа ұстайды. Мысалы, 10 миллионның үйін 15 миллионға сатады. Пайызы жоқ болса да, бәрібір үстінен 5 миллион пайда көріп отыр.

Дәл осылай 10  миллионның үйін «Тұрғын үй құрылыс жинақ банкінде» 3 жыл бойы шартты түрде жинап келсеңіздер, банк 5%-бен үй берсе, 6 жылға 800 мың теңге артық төлем төлейсіздер.

Міне барлығын есептей келе осындай қорытынды шығады. Маған неге «Тұрғын үй құрылыс жинақ банкі» мен «7-20-25»-ті айта бересің дейді. Жауабын, міне, мысалдармен келтіріп отырмын. Басқа не айтуға болады? Есебі, пайдасы көз алдыңызда тұр.

ОП дұрыс болса, опық жемейсіздер

«Тұрғын үй құрылыс жинақ банкінде» есеп ашсаңыз, жыл сомасы, ай сайынғы төлем, сонымен қатар әрқайсымызда шарт сомасы деген болады. Шарт сомасы әркімде әртүрлі ашылған. Мысалы, бұрынырақ ашқан адамдарда 1 миллион, қазір ашқызып жатқандарда 3 миллион теңге.

Айналып келген кезде шарт сомасы – үйдің бағасы болады. Бірақ одан шошудың қажеті жоқ. Ол ауыса беретін дүние. Кейде осы шарт сомасы үйдің бағасы деп айтсаң: «Ойбай менің шотым 1 миллионға ашылған. Қазір ондай бағада үй жоқ қой», — деп аттандап шығатындар бар. Ол олай емес, сіз сол шот толғаннан кейін ақшаңызды жалғастырып сала бересіз.

Сіздің салған сомаңыз миллион теңгеден асып та кетуі мүмкін. Оны кейін банкке барған кезде ауыстыра салуға болады. Негізі компьютер шарт сомасын әр айға әр түрлі аша салады. Біреуге 70 айға, біреуге 50 айға ашады. Мысалы кейбіреулерге шарт сомасы 1 миллион болғанда, ай сайын 15 мың теңге салып отырасыз дейді. Сонда адамдар: «Мен 3 жыл бойы 15 000 мың теңгеден ақша салатын болсам, мен үй аламын», — деп ойлайды. Ал шын мәнінде олай емес. Шарт сомасы миллион болғаннан кейін жүйе  автоматты түрде бөле салады.

Шотыңызға ақша көп салғаннан кейін оның пайдасы да мол

Неге? Өйткені сіз «Тұрғын үй құрылыс жинақ банкінен» әрбір ақша жинаған сайын Бағалау көрсеткішіңіз БК (оценочный показатель – ОП) көтеріледі. Банктердің негізгі мақсаты — аз пайызға үй алу үшін ОП-ны 16%-ға жеткізу керек. ОП 50/50-мен есептеледі. 50% ақша деп есептеледі.

Егер сіз 10 миллионның үйін алатын болсаңыз, ОП-ға есеп жүргізу үшін 5 миллионды өзіңіз жинауыңыз керек деген сөз. Кейбіреулері 20 миллионның үйін алсам, бастапқыда 20 пайызын құйсам, ОП 16% бол ма дейді. Жоқ, олай болмайды. ОП бірден 50/50-мен есептеледі.

ОП сізде 16% болса, онда оның артықшылықтары өте көп. Ол 16%-ға жетсе, сіз табыс көзін растамайсыз. Оған 6 ай зейнетақы қорына ақша түсуі керек емес, қанша несие алғаныңыз да маңызды емес. Одан кейін бірден 5%-бен береді. ОП 16%-ға жетті, 3 жыл ақша жинадыңыз, демек 10 миллионның үйін алсаңыз, үстінен 800 мың теңге артық төлем ғана қосылады. Егер сіз 3 жыл емес, 4-5 жыл көптеп жинайтын болсаңыз, ОП-да өсе береді. ОП-ңыз 20%-ға жетсе, банк сізге 4,8%-бен үй береді.

Осылайша 3,5%-ға жеткізуге болады. Бірақ алдымен ОП-ны 16%-ға жеткізудің өзі де күш. Шарт сомаңыз аз болса ОП-ның өсу қарқыны тез болады. Бұл да математика… Қосылғыштардың орнын ауыстырғанмен, қосындының мәні өзгермейді.

Шарт сомаңыз 1 миллион, 3 жылға ай сайын 15 мың теңге салуыңыз керек.

Иә, 3 жыл салғаннан кейін ОП 16% болады. Бірақ ол 1 миллион үшін ғана 16%. Сосын банк сізден қандай үй алғыңыз келетінін сұрайды. Сіз, мысалы 10 миллионның үйін таңдайсыз. Олар 1 миллионға бір 0 жалғай салады. 1 миллионның ОП-сы сәйкесінше 10 миллион болған кезде 10 есеге түсіп қалады. Содан кейін барып, банк менің ОП-ды жеп қойды деген дау шығады. Бірақ барлығы заң жүзінде дұрыс.

Кейбіреулер: «Менің шотымда 15 мың жатыр, ашқаныма 3 жыл болды. Енді үйдің 50%-ын бірден сала салсам ОП өсе ме?», — дейді. Жоқ, олай болмайды. Ақшаны ретімен саласыз ОП өседі, салмасаңыз өспейді. Барлығы математика.

Біз банкке барғанда қорқып барамыз

Біз шот ашқан кезде алғашқы 1-2 жылда көп дегенде 50 мыңнан салып жүреміз, үшінші жыл жақындағанда бірден миллион, тіпті 7 миллион, 50%-ын салып жіберетіндер бар. Бұл жағдайда әлбетте банк сізге үй береді. Бірақ кейін мынадай мәселе туындайды. Банк менің жинаған 50%-ма да пайыз қосып жіберді, бұл әділетсіздік қой деп жататындар көп. Мойындаңызшы, сіз ол 50%-ды 3 жыл бойы ретпен салған жоқсыз, бірден 50%-ға толдырдыңыз. Банк бұның барлығын көріп отыр. Сол себепті сәйкесінше пайыз қосылады. Ал егер жүйелі түрде 50 пайызын жинаған болсаңыз, бұл жағдай туындамас еді.

ОП қалай есептеледі?

Дайындаған: Маржан Сәбет